隐瞒大麻屋!华人经纪违规被罚

(加国君报道)多伦多一名华人经纪在帮客户买房时,故意隐瞒曾经种植多大麻的信息,买家最后在贷款时才发现所买房屋曾经种过大麻,但为时已晚,最后买家怒而把该经纪告上安省房地产理事会(RECO),最后纪律委员会裁定,该名华人经纪违反多项道德守则(Code of Ethics),罚款$10,000加元。

事情到底是怎么回事?

根据RECO的公开的文件显示,违规的地产经纪是一名姓王(Wang,音译)的女经纪。2013年3月,一名英文听读写都不懂的买家客人(法律文件没有公开买家姓名)委托王姓经纪购买房屋。

 

买家事前再三声明不会买凶屋或大麻屋。2013年3月31日前,王经纪带该名买家看了3间房屋,买家对其中一间很有兴趣。

 

于是,地产经纪王女士代表买家在4月8日对该物业提出书面报价,并且在第二天签署购买和销售协议,协议附带贷款及验屋两个条件。

 

RECO的文件披露,在买房过程中,买家没有直接与经纪一起参与谈判,王经纪在谈判过程中需要更改合约价格及条款时,买家只是通过电话给予口头指示和同意,草签是王女士执行。但王女士从来没有与买方签署代表买家交易的委托书。RECO指,这样操作是违反道德守则(Code of Ethics)的第4条及第5条。

 

刻意隐瞒曾经种植大麻

 

根据文件,问题最大是卖方在出售该房子时,有个很重要的经纪备注:“请在准备报价要约之前致电L/A,附表B必须披露给买方知道。”

 

图:附表B的原文内容

 

附表B清晰说明:该房子曾经“制造非法物质”,房屋结构没有任何保障,属于“as is”(意思是以目前的情况出售)的状态。

 

在出价前,王女士曾经联络卖方经纪,并询问有关经纪备注的详细情况。 卖方经纪表示,卖方是从金融机构在强行拍卖(Power of Sale)购买该物业,并且认为有“非法使用的可能性”,或者该物业“可能”已用作种植大麻的房屋。

 

但是,王经纪并没有把这些情况如实告诉买家,而是把所有文件,包括附表B,即制造非法物质的英文条款,全部交给买方草签和签字。RECO指,王经纪违反“守则”第4章的6(1)和21(1)条。

 

无论在购买房屋前,还是在签署附表B前,买家均向王女士表示,他不想购买任何凶屋或大麻屋。

 

签完购房合同后,买家于4月16日验房子。抵达后,买家与验屋师遇见了王女士的丈夫。他没有经纪执照,但王女士授权其配偶参加验屋,并在没有经纪陪伴的情况下进入该物业,违反了“守则”第4条和第5条。

 

验屋师在验屋过程中也没有发现该物业曾经种植过大麻,房屋报告出台后,买家于4月16日签订修订协议,去除购房合约的条件,合约正式生效。

 

东窗事发

 

4月18日,买家到银行申请按揭贷款时,银行要求提供补救信(Remediation Letter),王经纪于是向卖方索取,卖方经纪通过电子邮件向王女士转发2012年8月10日来自市卫生厅的信件,确认该物业以前用于大麻种植业务,目前该物业的补救措施已完成。

 

由于该房子曾经用作大麻种植,买家最后向王女士表示,按揭申请已被“处理”,但是按揭利率将比以前高一点。

 

如何识别大麻屋?

 

对于已经曝光的大麻屋,有个网站叫housecreep.com,上面可以查加拿大已经披露的大麻屋或者凶屋资料,但是该网站非政府官方,2013年由渥太华两个兄弟所创立,资料不一定能及时得到更新。

 

如果要准确的信息,可以到当地警局填表查询,但要缴纳少许费用。以万锦、列治文山所在的约克区为例,可以到约克区警局官网下载表格(http://www.yrp.ca/en/services/Online-Forms.asp)。

 

 

图:警局官网截图

填表交回警局即可查询物业的历史概况,包括是否种植过大麻。

 

 

 

对于那些没给警察曝光,曾经种植过大麻但又重新装修的房子该如何辨别?

 

RECO在官网上公布11个大麻屋经常会留下的痕迹:

 

 

1、墙和天花交界处装有模具饰条(Mould )

 

2、屋顶通风口数量或屋顶通风口标志不寻常。

 

3、窗框重新粉刷,以覆盖由湿度高造成的损害。

 

4、地下室混泥土地面重新粉刷,掩盖圆形花盆痕迹。

 

5、篡改电表(密封件损坏或破损)或其周围地面有破坏痕迹。

 

6、房子外部接线遭改造或异常。

 

7、梁或拱门的下面有褐色的污渍流下到墙壁上。

 

8、车库里面的混泥土地面有改建痕迹。

 

9、墙上有很多螺丝孔图案。

 

10、壁炉被改造过。

 

11、前门有凹痕(警察曾经砸门)。

 

 

图:最后判决

 

最后,2016年8月24日。RECO作出判决,王经纪违反多项道德守则,进行三项判决:罚款$10,000加元,学习加拿大房地产研究所《REIC2280房地产法律问题》课程,学习《REIC2270消费者行为和谈判》课程, 三项均必须在2017年1月31日前完成。

 

经纪虽然受到重罚,但相对损失惨重的买家来说公平吗?还有在目前无房不抢的年代,抢offer的时候一般不能附加验屋等条件,买家的利益有如何保障?

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